Stambene nekretnine u Hrvatskoj 2025. godine: Cijene u porastu, mladi pod pritiskom i najam u neizvjesnosti

Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. godini i dalje bilježi uzlazni trend, uz povećanje cijena stambenih objekata, osobito u urbanim i obalnim područjima. Mladi, međutim, sve teže dolaze do vlastitog doma, a pitanje kako će rast cijena utjecati na tržište najma postaje sve važnije. Kakvo je trenutno stanje na tržištu nekretnina, analiziramo posljednje statistike i prednosti te izazove koji predstoje, posebno za mlade i tržište najma?

1. Kretanje cijena: Koliko košta stan u Hrvatskoj?

Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) iz travnja 2025. godine, cijene stambenih objekata u Hrvatskoj porasle su za 10,1% u četvrtom kvartalu 2024. godine u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Iako je rast nešto usporen, trend povećanja cijena i dalje traje.

• Usporedba s prethodnim kvartalom: Cijene su porasle za 1,4%, što pokazuje da tržište i dalje raste, no usporenim tempom.
• Dugoročni trend: Tržište nekretnina u Hrvatskoj već od 2017. godine bilježi prosječni godišnji rast cijena od 8–12%. Ovaj dugoročni trend ukazuje na stabilan, ali i neodrživo visok rast koji je posljedica nekoliko faktora: povećane potražnje, inflacije, rasta troškova gradnje i prisutnosti stranih investitora.

Regionalne razlike u cijenama

• Jadranska obala: U 2024. godini cijene stambenih objekata porasle su za 16%, što je najviše zabilježeni rast. Na obali, osobito u turističkim područjima poput Splita i Dubrovnika, cijene su visoke zbog povećane potražnje.
• Zagreb: Glavni grad ima umjereniji rast od 7,7%, što pokazuje stabilnost tržišta, ali i dalje relativno visoke cijene, s prosječnim cijenama novih stanova u Zagrebu u rasponu od 2800-3500 €/m².

Kako cijene stanova utječu na tržište?

• Novogradnje vs. stariji stanovi: Zanimljivo je da stariji stanovi bilježe veći rast cijena (do 15% godišnje) zbog ograničene ponude novogradnji. Ovo stvara dodatni pritisak na mlade koji traže jeftinije opcije, no zbog povećane cijene starijih stanova i dalje nisu u mogućnosti kupiti.
• Faktori koji pokreću rast cijena: Povećanje turističke potražnje, priljev stranih kupaca (posebice iz Njemačke i Austrije), inflacija i rastući troškovi gradnje pridonose stalnom rastu cijena, što Hrvatsku čini jednim od najbrže rastućih tržišta u EU.

2. Utjecaj na mlade: San o vlastitom domu sve dalji

Za mlade u Hrvatskoj, naročito one u dobi od 25 do 35 godina, rast cijena nekretnina predstavlja ozbiljan problem jer im onemogućava kupovinu vlastitog stana.

Financijske barijere za mlade

• Prosječna neto plaća u Hrvatskoj krajem 2024. godine iznosila je oko 1200 €, dok je cijena stana od 60 m² u Zagrebu dostigla 180.000 €. Ako uzmemo u obzir da banke odobravaju stambene kredite do 30-35% mjesečnog prihoda, mladi će morati raditi čak 20 godina da pokriju cijenu stana, a da ne računaju na druge životne troškove.

Kreditna sposobnost:

• Kamate na stambene kredite: U 2025. godini kamate na stambene kredite u Hrvatskoj porasle su na 3,5-4%, što znači da bi mjesečna rata za kredit od 150.000 € iznosila 800-900 €. Za mnoge mlade parove i samce s jednim prihodom, ovo je jednostavno nedostižno.
• Ekonomsko osamostaljenje i stres: Veliki broj mladih ljudi i dalje živi s roditeljima jer si ne mogu priuštiti vlastiti dom. 45% mladih do 34 godine živi s roditeljima (statistika iz 2024.), što pokazuje sve veće probleme u osamostaljivanju. Uz to, rast cijena i dalje nadmašuje rast plaća, što povećava osjećaj neizvjesnosti među mladima.

3. Nacionalni plan stambene politike: Moguće rješenje ili privid?

Kao odgovor na ovu situaciju, Vlada Republike Hrvatske krajem ožujka 2025. godine donijela je Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine. Plan uključuje mjere koje bi trebale pomoći mladima u pristupu stambenom tržištu.

Mjere u Nacionalnom planu stambene politike:

• Financijska podrška za mlade: Planirane su subvencije za prve kupce i povoljniji stambeni krediti za mlade obitelji, što bi moglo olakšati ulazak na tržište.
• Porezna reforma: Porezi na kuće za odmor i stroža regulacija prihoda od najma trebali bi smanjiti dominaciju kratkoročnog najma (Airbnb), a time i povećati dostupnost stanova za dugoročni najam.
• Poticaji za gradnju: Vladine mjere uključuju i poticanje izgradnje pristupačnih stanova, što bi moglo povećati ponudu stanova i smanjiti pritisak na cijene.

Prema stručnjacima:

Stručnjaci su oprezni prema efektima ovih mjera. Matej Samardžić, agent za nekretnine, smatra da ograničena ponuda stanova ostaje ključni problem koji se neće lako riješiti, a mjere možda neće imati trenutni učinak na smanjenje cijena.

4. Cijene najma: Hoće li porasti ili pasti?

Cijene najma nastavljaju pratiti trendove cijena stambenih objekata, ali utjecaj na tržište najma nije jednolik. U 2024. godini, najamnine su rasle u skladu s porastom cijena stanova, osobito u obalnim gradovima.

Cijene najma po regijama:

• Split i obala: U obalnim područjima, gdje turizam čini važan segment tržišta, najamnine su zabilježile veliki rast. Na primjer, prosječni najam stana od 50 m² u Splitu iznosio je 800-1000 €. U Zagrebu, prosječne cijene najma bile su nešto niže, u rasponu od 600-800 €.
• Zagrebački scenarij: S obzirom na manji utjecaj turizma, cijene najma u Zagrebu su stabilnije, ali i dalje pod pritiskom rasta cijena nekretnina.

Utjecaj novih vladinih regulacija na tržište najma:

Nove vladine mjere usmjerene na ograničavanje kratkoročnog najma (poput Airbnb-a) mogle bi povećati ponudu dugoročnog najma, što bi moglo smanjiti cijene najma u obalnim područjima za 5-10%.

5. Što to znači za budućnost tržišta nekretnina i najma?

Tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje raste, ali cijene rastu brže od plaća, što stvara sve veće izazove, osobito za mlade.

Za mlade:

Ako cijene nastave rasti brže od plaća, Hrvatska bi mogla suočiti s demografskom krizom jer mladi neće moći osnovati obitelj ili osamostaliti se.

Za tržište najma:

Najamnine bi se mogle stabilizirati ili čak smanjiti, osobito u obalnim gradovima, ako mjere Vlade uistinu poboljšaju ponudu dugoročnih najmova.